NOR.Bruxsels
Conception revue pour le projet NOR.Bruxsels
Ce site vous présente la version modifiée du projet NOR.Bruxsels. Pour rappel, ce projet vise à transformer un site fermé et monofonctionnel en un quartier urbain habité et vivant. Le projet prévoit un mix de fonctions et une réorganisation de l’espace public.
Depuis la première proposition, le projet a été modifié et amélioré pour mieux répondre aux attentes des habitants, des associations et des autorités.
Pendant l’enquête publique, qui a lieu du 4 mai au 2 juin, vous pouvez consulter tous les documents liés à la demande de permis.
Ce site internet présente également les modifications apportées suite à l’avis émis par la commission de concertation sur la première version du projet.
IMAGES
Visualisations
NOR.Bruxsels est un grand projet de transformation urbaine dans le quartier Nord de Bruxelles. Il débute par la démolition du bâtiment CCN, une imposante structure qui obstruait les vues et coupait le quartier en deux. Ce bâtiment a été entièrement démoli fin 2024. Aujourd'hui, le site se présente comme une dalle recouvrant le terminus de bus et sur laquelle s'est installé temporairement le projet Place Noord.
Le projet vise ensuite à transformer un site historiquement dédié à 100 % aux bureaux et aux commerces en un lieu à fonctions mixtes, combinant logements (dont des logements sociaux), bureaux, commerces et équipements publics. Cette mixité est au cœur de l’identité du projet, comme le souligne son nom : NOR, pour Networked Offices and Residential, en référence à la diversité des usages et au quartier Nord.
Enfin, NOR.Bruxsels prévoit un profond réaménagement des espaces publics environnants : des espaces déminéralisés, plus verts et plus agréables, conçus pour être plus inclusifs et mieux adaptés aux flux importants du site avec le hub de mobilité. L’objectif est également de mieux valoriser la gare du Nord et de créer un environnement urbain cohérent, vivant et accueillant, intégrant notamment des espaces végétalisés. L’architecture splendide de la gare du Nord sera également mise en valeur.
Le projet NOR.Bruxsels prévoit de transformer le site en un lieu de vie mixte, à la fois habité, animé et fréquenté, où l’on peut vivre, travailler et se divertir. Concrètement, il réunira des logements, des bureaux modernes, des commerces, des équipements publics et des espaces verts. Il vise aussi à faire de cet espace aujourd’hui très marqué par la mobilité un environnement plus agréable à vivre, plus logique et plus lisible pour tous les usagers.
NOR.Bruxsels répond à plusieurs enjeux du quartier Nord : réaménager et optimiser un espace aujourd’hui très minéralisé et fortement dominé par la mobilité. Le projet prévoit de verduriser le site, d’y apporter davantage de mixité d’usages et de rendre l’espace public plus confortable, lisible et propice à la vie de quartier. Le projet vise également à faire de cet ensemble plus qu’un lieu de passage, en y créant un environnement où l’on peut travailler, habiter et se détendre. Enfin, il contribue à répondre au besoin de logements à Bruxelles, notamment avec l’intégration de logements (dont des logements sociaux).
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Surface totale : 155.100 m²
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Surface logements (dont logements sociaux) : 57.400 m²
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Surface bureaux : 77.500 m²
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Surface équipements publics : hub mobilité = 6.200 m² / équipements autre = 6.500 m²
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Surface commerces : 6.100 m²
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Hauteur des tours : entre 12 étages et 30 étages
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Nombre de parkings voiture : près de 700
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Nombre de parkings vélos : près de 1400
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Durabilité : BREEAM Outstanding pour les bureaux, PEB A pour les logements.
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Révision du nombre de logements
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Plus de logements et plus de logements familiaux par rapport à la première conception (15 unités supplémentaires).
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Réorganisation de la mobilité
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Les développeurs ont trouvé une solution tant architecturale que technique pour permettre aux bus de rester sur le site, tout en libérant l'espace pour les piétons et cyclistes. AG Real Estate et Atenor ont coordonné les discussions entre les différentes organisations de mobilité pour mettre tout le monde d'accord sur l'oganisation de la mobilité dans le projet.
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Les bus sont désormais stationnés sous la dalle, hors de la vue, sauf un emplacement Place Solvay lors des heures de pointe. Cela libère l’espace public autour du site pour les piétons et permet d’améliorer la piste cyclable le long de la Gare du Nord. La nouvelle organisation des bus a aussi permis d’optimiser les accès entre les différents transports, en les adaptant davantage aux flux existants.
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Cette réorganisation permet d'amener de la verdure sur le site. On passe d'un espace densément bâti à un espace où la verdure reprend une place importante. Ceci fait du site un espace désormais libéré et aéré, plus agréable pour les riverains, piétons, cyclistes et usagers des transports en commun.
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Des équipements adaptés aux PMR sont prévus sur tout le site
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Une rampe PMR comme accès principal est prévue entre le boulevard Bolivar et le Square Bolivar. Des ascenseurs sont également prévus entre les niveaux rez-de-ville et rez-de-gare.
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Les bâtiments du projet comptent environ 12 à 30 étages, soit une hauteur comprise entre ±50 et ±107 m. Le projet respecte les prescriptions urbanistiques essentielles applicables au site.
Nous avons consulté un bon nombre de parties dans le cadre du projet :
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Autorités : Schaerbeek, Saint-Josse, Région de Bruxelles-Capitale
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Administration : Urban, Bruxelles Environnement, Bruxelles Mobilité, Perspective, le Bouwmeester Maître Architecte (BMA), la Société d’Aménagement Urbain (SAU)
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Acteurs de la mobilité : STIB, SNCB, De Lijn, Bruxelles Mobilité et la fédération des taxis
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Les partenaires du projet sont :
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Développeurs : AG Real Estate, Atenor
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Architectes : architectesassoc+ / DDS+
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Bureaux d’études : TPF, Arcadis, Greisch, Atelier Horizon, Stratec, D2S Seco
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FAQ par thèmes
1. Le projet
Découvrez l'intégralité du dossier déposé pour cette demande de permis sur la plateforme publique d’Open Permits Brussels.
FAQ par thèmes
2. Les fonctions prévues
Le projet prévoit principalement des logements familiaux et des logements sociaux, implantés dans les bâtiments A et B. L’offre est volontairement diversifiée, avec des typologies allant du studio au logement de 3 chambres et plus, pour répondre à des besoins variés : 102 studios, 163 appartements 1 chambre, 186 appartements 2 chambres et 82 appartements de 3 chambres ou plus. Au total, le projet compte 533 logements, soit 15 unités supplémentaires par rapport à la première version.
Le projet prévoit 77.500 m² de bureaux, situés dans les bâtiments C et D. Ce volume s’explique par le fait que le quartier Nord reste un pôle d’activités où la demande en bureaux existe toujours. Les surfaces prévues correspondent à des bureaux modernes, mieux adaptés aux besoins d’aujourd’hui. Enfin, la localisation du site, au-dessus de la gare du Nord (accès prémétro et liaisons rapides vers l’aéroport), justifie l’accueil de fonctions tertiaires, comme prévu par le PPAS. La mixité de fonctions prévue dans le projet va par contre amener un bel équilibre sur le site.
Le projet respecte les lignes directrices du PPAS, formulé par la commune. Le PPAS prévoit
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Une part minimale de résidentiel (au minimum 33%, en incluant les logements sociaux ou assimilés à raison de 20% en complément des logements libres)
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Une part de bureaux (maximum 50%)
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Des équipements publics (minimum 8%)
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Des commerces (maximum 5%).
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Le projet prévoit des commerces de proximité destinés à répondre aux besoins du quotidien et à animer les rez-de-chaussée. Un supermarché est notamment prévu. D’autres possibilités sont de l’Horeca, une librairie et différents services. La liste exacte des enseignes sera précisée ultérieurement, en fonction des opérateurs retenus et des besoins identifiés pour le quartier.
Le projet pourrait abriter comme équipements publics une crèche, ainsi qu’une maison médicale. D’autres projets sont actuellement en étude.
Depuis la première version du projet, les espaces pour la production de biens immatériels ont été supprimés.
Oui. Les espaces verts prévus dans le projet seront et resteront accessibles au public et ouverts à tous (usagers, habitants et passants).
Les places de parking pour voitures sont prévues pour les usagers des bureaux et des logements.
La vente ou la réservation des logements ne pourra débuter qu’après l’obtention du permis d’urbanisme. À ce stade, la demande de permis est en cours d’instruction. Un calendrier de commercialisation pourra être communiqué une fois le permis délivré
L’écologie et la durabilité sont des aspects centraux d’AG Real Estate et d’Atenor. Le projet intègre des mesures visant à limiter son impact environnemental à différents niveaux :
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Energie et gestion de l’eau
L’énergie est intégrée dès la conception, avec l’objectif de recourir uniquement à des sources d’énergies renouvelables. Le projet combine notamment des panneaux photovoltaïques, des pompes à chaleur air-eau. Des études sont en cours pour se connecter et participer au réseau de chaleur BE.Share (géothermie) développé dans le Quartier Nord.
Par ailleurs, le projet vise à limiter l’effet d’îlot de chaleur urbain en prévoyant davantage de végétation. Ceci évite la surchauffe en été et garantit le confort thermique en hiver. Enfin, le projet prévoit de récupérer de l’eau de drainage : elle alimentera les chasses d’eau des logements (gain estimé de 50% sur la consommation annuelle) et les tours de refroidissement des bureaux (gain estimé de 100% sur l’utilisation d’eau de ville de ces équipements).
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Mobilité
Le projet donne la priorité à la mobilité douce : les piétons et les cyclistes peuvent circuler de manière fluide et sécurisée sur et autour du site. Les parcours sont plus lisibles et les flux sont mieux organisés. Le réaménagement de l’espace public redonne de la place aux piétons et aux usagers de la mobilité douce en amenant la quasi-totalité des transports publics en sous-sol. Ceci limite leur présence en surface. La piste cyclable qui longe la Gare du Nord est élargie et connectée aux axes cyclables environnants. Pour le reste, le projet prévoit une bonne accessibilité pour les deux-roues.
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Verdurisation et création d’espaces publics
Le projet prévoit des espaces publics verdurisés. Des toitures vertes sont également prévues.
Conçu pour répondre aux exigences actuelles et aux évolutions futures — qu'elles soient climatiques ou d'usage —, le projet vise les certifications BREEAM Outstanding et WELL Platinum et il est conforme à la taxonomie européenne.
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Le projet amènera une dynamique très positive pour le quartier, et ce, sur plusieurs plans :
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Quartier plus ouvert
Le projet rend le quartier plus ouvert et aéré. En supprimant le grand bloc du CCN, l’espace est libéré et aéré. Ce sentiment sera renforcé avec davantage d’espaces publics végétalisés. Cette transformation dégage de nouvelles vues sur la ville et contribue à mettre en valeur la gare du Nord (et son horloge), désormais visible depuis plusieurs points. Grâce à ces espaces aérés et la mixité de fonctions prévue, le sentiment de sécurité dans le quartier est renforcé.
Par ailleurs, les livraisons rue du Progrès ne se feront plus en surface, ce qui réduira les nuisances sonores et améliorera le confort des riverains.
Enfin, les développeurs souhaitent déjà maintenant donner un aperçu de l’animation prévue dans le du projet en amenant des initiatives comme Up4North (guinguettes, ateliers pour des associations, mini-festivals, etc.).
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Mobilité
La mobilité est organisée de façon plus logique et lisible grâce aux nombreuses discussions que nous avons eues avec les différentes organisations de mobilité présentes sur place (STIB, SNCB, De Lijn, Bruxelles Mobilité). Les piétons auront également plus de place pour circuler grâce à un espace public plus aéré, plus adapté et moins désordonné.
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Acoustique
La norme légale de 48 dB(A) est respectée pour tous les riverains. Des équipements de techniques isolés sont prévus les livraisons rue du Progrès ne se feront plus en surface ce qui améliore l’acoustique pour garantir ce point.
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Les accès vers les différents modes de transport sont clarifiés pour être plus lisibles, efficaces et cohérents. Les transports publics restent accessibles depuis la surface, mais sont principalement pris en sous-sol, ce qui libère l’espace public en surface et améliore la sécurité et le confort des piétons. La piste cyclable qui longe la Gare du Nord est élargie et se raccorde au réseau cyclable existant.
Pendant les phases de travaux, les développeurs veillent à maintenir le fonctionnement de la mobilité et la continuité des cheminements. Les différentes parties concernées seront réunies et consultées avant le démarrage des travaux afin de respecter leurs exigences et d’organiser au mieux la mobilité durant la phase de chantier.
La sécurité est prise en compte avec le projet en misant sur un éclairage adéquat, des vues dégagées et des usages clarifiés. La mixité de fonctions amène également de la vie après les heures de bureaux dans le quartier.
La sécurité et la propreté du site sont d’ailleurs dès maintenant assurées grâce à des initiatives des développeurs durant la procédure permis.
Le projet s’inscrit également dans un développement plus vaste du quartier (tours Proximus, tram 15). Pour le reste, le gouvernement fédéral développe actuellement un plan pour améliorer la sécurité aux alentours des gares. Les développeurs participent aux discussions concernant ce point.
FAQ par thèmes
3. Le projet dans son environnement
FAQ par thèmes
4. Travaux et timings
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Mai 2022 : demande de permis introduite pour la première version du projet
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Août-septembre 2024 : 1ère enquête publique
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Février 2026 : introduction du dossier modifié
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4 mai– 2 juin 2026 : 2ième enquête publique d’une durée de 30 jours
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12 mai 2026 : séance d’information sur le projet
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15 juin 2026 : commission de concertation
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La Région peut éventuellement proposer des modifications à la conception et ensuite délivrer le permis après adaptations
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2028 : début chantier si la procédure de permis se déroule comme prévu
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2032 : fin chantier si la procédure de permis se déroule comme prévu
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Le dossier de demande de permis est disponible dans son intégralité en format papier à la maison communale de Schaerbeek durant toute la durée de l’enquête publique, du 4 mai au 2 juin. De plus, les documents sont aussi accessibles sur le site https://openpermits.brussels/fr/_15/PFD/1841757.
Le début des travaux est prévu dans les deux ans suivant l’obtention du permis définitif.
Les travaux se dérouleront par phasage. Ceci permet de limiter l’impact du chantier sur l’environnement. Tout au long du chantier, un monitoring des vibrations est prévu pour encadrer les nuisances sonores. L’accès vers la gare sera maintenu lors du chantier. Les développeurs adopteront également une communication proactive pour tenir les riverains au courant des développements du projet et du chantier.
Une liste importante de mesures a été jointe dans la demande de permis.
Les développeurs organiseront le 12 mai 2026 une séance d’information pour expliquer le projet aux riverains. Des experts seront présents pour répondre à toutes les questions. Les riverains sont invités par le biais d’une lettre. Ce site internet reprend toutes les informations au sujet du projet. Nous restons aussi bien évidemment à disposition pour toute question. Vous pouvez pour ce faire remplir le formulaire de contact.
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